瀛元研究 | 瀛元律师谈物业费的那点事

生活中，我们可能经常碰到这种情况：周末的早晨，突然响起打雷般的敲门声，还有物管阿姨洪亮的声音：“收物业费！收物业费啦！”。这个时候，有很多人会选择无视，假装自己不在家，直至阿姨放弃。这时候很多人会想，我也没感觉我享受到了啥好处，我干嘛要交钱给物业服务企业？今天，我就带大家了解一下物业费的相关法律知识。

一、物业费的概念

物业费是支付什么的费用呢？我们通过买房，成为了房屋所有权人，而房屋所有权人还有个称呼：业主。我们买房总是会说在某某小区买的房，这个某某小区即划分出来的物业管理区域。而物业管理就是指对物业管理区域内的建筑物，构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业管理可以由业主实施，也可以由业主共同选聘的物业服务企业来实施，而进行物业管理所需的费用就是物业公共服务费。如果雇物业服务公司来代替业主来实施物业管理，则需支付物业服务企业一定的服务费，一般物业服务企业会将物业公共服务费与自己的服务费合并收取，即物业服务收费，就是平时我们所称的物业费。

物业服务收费的定义：物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。

 二、物业费的范围

《江苏省物业服务收费管理办法》第三条规定，物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。

物业公共服务费是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内为业主或者物业使用人提供具有公共性和普遍性的物业基本服务收取的费用。

物业公共服务费用一般由下列因素构成：（1）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；（2）物业共用部位、共用设施设备日常维护保养费用；（3）清洁卫生费用；（4）绿化养护费用；（5）秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业的固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）管理费分摊；（10）经业主大会同意的其他费用；（11）法定税费以及合理利润。

汽车停放费是指物业管理区域内用于车位、车库的公共设施设备运行的能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等费用。 

其他服务费是指物业管理区域内除物业公共服务费、汽车停放费外，物业服务企业向业主、物业使用人提供服务并收取的费用，以及涉及物业服务企业和业主或者物业使用人的其他费用。 

三、物业费拒缴的法律后果

物业服务企业的合法收费受法律保护。根据《江苏省物业管理条例》第八十四条的规定：业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

四、业主可拒绝缴纳物业服务企业收费的情形

物业服务企业须在法律法规规定的范围内依法依约收费，物业服务公司在以下情形下向业主收费，业主有权拒绝缴纳:

1、没有约定的前期物业物业费用，业主可以拒绝缴纳。《江苏省物业管理条例》第三十四条规定：前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

2、《江苏省物业服务收费管理办法》第十六条规定：物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。如果物业服务企业预收超过一年的物业服务费用，超出一年的部分可以拒交。

3、《江苏省物业管理条例》第五十三条第二款规定：物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。如果物业服务企业受委托向业主收取水、电、煤气、供热等费用时主张手续费，业主可以拒交。

4、《物业管理条例》第四十一条规定：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定的，业主负连带交纳责任。如果是租房，租户与业主约定由租户支付物业费的从其约定，业主负连带交纳责任，没有约定的，由业主支付物业费。因此，业主是一定有交纳物业费的义务的，但是租房合同上如果没有约定租户需承担物业费的，租户则无需交纳。

5、《江苏省物业服务收费管理办法》第三十三条规定：物业服务企业应当执行明码标价规定，在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式以及收费依据、举报投诉电话等有关情况，自觉接受业主、物业使用人的监督，不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。因此，如果物业服务企业超出政府指导价浮动幅度指定收费标准收取物业费的，超过部分业主也可以拒交。

作者简介:周吉，江苏瀛元律师事务所执业律师。毕业于青岛大学执业至今处理过各类民事诉讼案件，包括民间借贷合同纠纷、投资借款合同纠纷、保险合同纠纷、票据纠纷等。也参与过职务侵占罪、合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪等经济类刑事案件的处理，能将理论与实务相结合，保证案件的顺利办理，维护当事人最大的合法权益。

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